No condomínio Edilício, mais popularmente conhecido como condomínio horizontal ou tão somente condomínio, tem como regramento imediato de condutas de seus habitantes, a Convenção de Condomínio e o seu regulamento, e de forma mediata o Código Civil e a Constituição, que servem de norte para a elaboração e alteração daqueles instrumentos, bem como servem de fundamento nas decisões dos nossos tribunais quanto o assunto debatido é conflito entre condôminos e/ou condômino X condomínio.
Tendo em vista que o condomínio não tem finalidade lucrativa, podemos dizer que a sua manutenção se dá com a repartição de despesas mensais entre àqueles que usufruem dos seus benefícios e comodidades.
Assim, além do ônus de colaborar mensalmente para o adimplemento de dívidas comuns, os condôminos devem obedecer outras normas necessárias à harmonia, paz e sossego, tendo em vista que cada indivíduo, pela própria natureza humana, tendendo a atrair sempre para si a exigência de “direitos”, sem observar, primeiramente, os deveres para com a coletividade que coabita o seu espaço, dando azo a transgressões de normas básicas de convivência e noções de “educação doméstica”.
Imagine como seria o mundo sem normas de conduta? Já imaginou? Um verdadeiro caos, não é? Da mesma forma é o condomínio! Em razão da individualidade de cada pessoa, algo que é inerente ao ser humano, que pensa diferente, age diferente e quase sempre em proveito próprio e em detrimento aos direitos de outras pessoas é que a Convenção e o Regulamento condominial exercem papel fundamental para a disciplina e manutenção de uma convivência saudável e ordenada.
Para melhor entendimento do leitor, os sujeitos do condomínio, ou tão somente condôminos, são possuidores e/ou proprietários de determinada área privativa, o que engloba a sua unidade autônoma (apartamento) acompanhada de área comum.
Neste sentido, o condômino pode fazer tudo que deseja dentro de sua unidade autônoma, desde que não prejudique ou incomode os seus vizinhos. Já quanto à área comum, todos os condôminos podem usar gozar e fruir livremente do espaço, até certo limite. O uso da área comum (estacionamento, salão de festa, área de acesso às unidades autônomas etc) só é possível desde que não incomode ou cerceie o direito dos demais condôminos, eis que, como a própria acepção da palavra revela, a “área é comum” é um estado de composse ou co-propriedade.
Assim, começam a surgir conflitos normalmente motivados pela figura do condômino antissocial, sendo este o indivíduo, que não obstante nunca compareça às assembléias para opinar ou deliberar melhorias para o local de seu convívio, sempre se nega a cumprir as normas necessárias à convivência pacífica e harmoniosa de um “lar plural”, principalmente quando do uso, gozo e fruição da área comum de forma indevida.
Para o condômino antissocial o que importa é agir conforme sua própria vontade, desprezando as regras de convivência instituídas pelo estatuto maior de um condomínio, qual seja, a convenção condominial que é auxiliada pelo seu regimento.
Pensando em assegurar um ambiente ideal para convivência das variadas famílias abraçadas por nossa Constituição Federal, o Código Civil, particularmente, no art.1337, parágrafo único, do capítulo que trata do condomínio edilício passou a indicar a possibilidade da aplicação de multa para a conduta desregrada do condômino antissocial.
Portanto, pode o sindico, quando diante de condutas afastadas das disposições do estatuto do condomínio ou regulamento, aplicar multa pelo descumprimento de normas, conforme a comprovação de que o condômino, apesar de notificado, continua com a prática indevida, e por isso tornou-se contumaz, passando, terminantemente, a ignorar e desobedecer às normas de convivência, de forma reiterada e em desrespeito aos demais moradores.
Tentar negar efetividade às normas de seu condomínio é carecer de respeito ao seu semelhante, cidadania, educação e bom senso, negando ser pessoa civilizada e cidadã. É tentar de todas as formas transformar o condomínio em um verdadeiro “condemônio”, como diria os grandes estudiosos da doutrina civilista.
Educação, respeito e civilidade são cruciais para transformar o Brasil num país mais solidário, justo e cidadão. Pratique a civilidade! “Gentileza gera Gentileza” já diziam Marisa Monte e Carlinhos Brown, grandes nomes da MPB, em tributo a um poeta. Comecemos então pelo nosso lar, o Condomínio.
Autor: Fábio Dantas, Advogado e Pós-Graduando do Curso de Direito Imobiliário e Condominial da UNIFACS – Laureate International Universities
